Die Suche nach einem Immobilienmakler - Erste Schritte

Sollte der unerfahrene Privatverkäufer einer Immobilien beim ersten Makleranruf bereits seine Zustimmung zum Abschluss eines Maklervertrag gegen oder macht er/sie sich auf den Weg ins erstbeste Maklerbüro, dann hat er/sie bereits schon alles falsch gemacht, was er/sie nur falsch mache kann. Dies passiert oft immer dann, wenn man nach fruchtlosem Selbstversuch seine Immobilie zu verkaufen, gescheitert ist und entnervt aufgibt. Nicht selten erinnert man sich an einen der vielen Makleranrufe und greift nun selbst überhastet zum Telefonhörer.

Vorkenntnisse und Recherche für den Privatverkäufer unbedingt notwendig

Ein unbedingte Voraussetzung, um einen wirklichen serviceorientierten und leistungsfähigen Immobilienmakler zu finden sind, Vorkenntnisse, Vorinformation und Grundwissen zur Materie. Die oft verbreitet Meinung des Privatverkäufers, er übergibt (oft spärliche) Unterlagen an den Immobilienmakler, unterschreibt den Maklervertrag und hat sich somit aller Dinge rund um den Verkauf seines Eigentums entledigt. Aber genau dieser lockeren Denkweise entspringen in weiterer Folge die Probleme mit dem Immobilienmakler.

Der Immobilienmakler ist ihnen mit seinem Wissensstand voraus

Natürlich merkt auch der unseriöse Makler genau, wie es um den Wissensstand des Auftraggebers bestellt ist und nutzt geschickt seinen Vorteil. Der Privatverkäufer muss dem Immobilienmakler blind vertrauen, weil er selbst über keinerlei Kenntnisse zur Materie verfügt.

Keine Sorge, sie müssen keine Gesetzestexte zum Maklerrecht auswendig kennen, oder komplexe Unterlagen studieren. Jedoch über den aktuellen Markt, und den standardmäßigen Abläufen bei Immobilienverkäufen müssen sie unbedingt informiert sein, bevor sie mit dem Makler ins erste Gespräch kommen.

Das sollten sie vor dem Maklerauftrag wissen

So sollten sie informiert sein, welche Möglichkeiten des Objektangebotes bestehen, wie viel Zeit wird voraussichtlich für den Verkauf benötigt, was passiert mit der Immobilie nach der Unterschrift auf den Maklerauftrag, wie hoch ist das Preisniveau am Markt, welche Kaufpreisforderung ist realistisch, wie viel konkurrierende Objekte sind am Markt bereits vorhanden, wie hoch ist die Nachfrage nach Immobilien in vergleichbarer Lage und Ausstattung.

Sie als Privatverkäufer werden nun anmerken, wozu soll ich mich überhaupt mit diesen Fragen beschäftigen, wo doch genau der Immobilienmakler in seiner Werbung verspricht alles rund um den Verkauf meiner Immobilie zu regeln und zu erledigen. Er ist der (Immobilien-) Experte und soll mir diese Sachen abnehmen, noch dazu bekommt er eine saftige Provision beim Verkauf meiner Immobilie.

Mit dem Immobilienmakler auf Augenhöhe

Die Antwort auf diese Frage ist einfach. Nur mit dieser Vorinformation wird der Privatverkäufer in der Lage sein, die Aussagen und das angebotene Leistungsspektrum des Maklers objektiv bewerten zu können. Sie werden erkennen ob sie es mit einem Hobbymakler oder einem seriösen leistungsstarken Immobilienmakler zu tun haben.

Ihre fehlende Vorkenntnisse zum Ablauf eines Immobilienverkaufes machen Sie zum gefundenen Fressen für die schwarzen Schafe der Immobilienbranche und solche gibt es wahrlich genug. Arbeiterkammer, Konsumentenstellen und Internetforen sind voll mit Beschwerden über diese Hobbyvermittler und Scheinmakler die mit falschen und getarnten Versprechungen den Privatverkäufer über den Tisch ziehen.

Ein JA-Sager ist kein guter Immobilienmakler

Hier muss ich einen wichtigen Zusatz einfügen. Es geht keinesfalls darum einen Makler zu finden der die Forderungen des Privatverkäufers kommentarlos hinnimmt und zu allen Ja und Amen sagt, nur um den Maklerauftrag zu erhalten. Es geht darum einen Partner zu finden, der seriös, objektiv und leistungsstark dem Privatverkäufer zu seinem Erfolg zu verhilft.

Einen Immobilienmakler zu finden der in der Lage ist Verkaufschancen zu erkennen, die Immobilie marktgerecht aufzubereiten und zu bewerten und das Ziel, die Immobilie gemeinsam mit dem Auftraggeber erfolgreich zu verkaufen, anstrebt.

Bedenken sie was, nützen falsche Zugeständnisse oder großartige Versprechen des Immobilienmaklers wenn diese dann nach kurzer Zeit wieder revidiert und zurückgenommen werden müssen. Sie nützen gar nichts, im Gegenteil sie schaden, weil laufende Veränderungen am Angebot führt zur Unsicherheit am Markt und bedeuten Wertverluste für sie.

Auch das ist möglich: Immobilienmakler lehnen Maklerauftrag ab

Es kann ihnen daher schon einmal passieren, dass erfolgreiche und gute Immobilienmakler einen Vermittlungsauftrag ablehnen, wenn ihnen die Preisforderungen für die Immobilie zu hoch und die Bedienungen des Verkäufers als unrealistisch erscheinen. Dies passiert vor allen Dingen immer dann, wenn die Einschätzungen und die Bewertung der Vermarktungschancen des Immobilienverkäufers mit denen des Immobilienmaklers weit auseinander liegen.

Diese Lücke klafft immer dann auf, wenn eben der Auftraggeber keinerlei Vorkenntnisse zur allgemeinen Marktlage und eine falsche Einschätzung zum realen Immobilienmarkt mitbringt.

Der Privatverkäufer kann nicht auf Augenhöhe mit dem Makler mit diskutieren weil ihm die nötige Information fehlt. Wen ein Immobilienmakler sein Geschäft versteht und dieses ernst nimmt, wird er auch niemals eine konkretes Versprechen über den tatsächlich zu erzielenden Verkaufspreis machen, oder einen konkreten Zeitraum nennen in welcher er die Immobilie vermittelt. Kein Immobilienmakler kennt zum Zeitpunkt der Vertragsannahme mit dem Privatverkäufer, den tatsächlichen Käufer der Immobilie. Also, wer den Kaufpreis und den Zeitpunkt des Verkaufes ihrer Immobilie verspricht, der verspricht falsches.

Weiterer wichtiger Fragen muss sich der Privatverkäufer zur richtigen Maklerwahl stellen

Für ihre Vorinformation zum Vertragsabschluss mit einem Immobilienmakler müssen sich noch weitere wichtige Fragen stellen. Fragen die zum erfolgreichen Verkauf von zentraler Bedeutung sind. Wie und wo bewirbt der Immobilienmakler seine Immobilienobjekte. Sind die vom Makler erstellten Exposé informativ und ansprechend. Wie tritt der Immobilienmakler gegenüber seinen/ihren Kunden auf und wann ist er für diese Erreichbar.

Immobilienmakler: Ausgewählter Objektbestand oder Bauchladen

Weiteres, wie viele Immobilien hat der Makler in seinem Verkaufsprogramm und wie alt ist sein Objektbestand. Kann er diesen (bei hohen) Objektbestand überhaupt gut betreuen und aktiv bearbeiten. Befindet sich eine Kundendatei mit Kaufinteressenten in seiner Organisation, die er nach Abschluss mit ihnen kontaktieren kann. Hat sich der Makler auf ein Marktsegment spezialisiert oder trägt er einen Bauchladen mit sich herum und bietet alles an.

Für einen erfolgreichen Verkauf ihrer Immobilie sind die Beantwortung dieser Fragen von zentraler Bedeutung. Denn der Erfolg des Privatverkäufers und gleichsam des Immobilienmakler sind von dessen Ruf, Marketing, Leistungsvermögen und Arbeitsweise abhängig.

Der Immobilienmakler und sein Auftritt nach Außen

Die Bewerbung ihrer Immobilie ist von entscheidender Bedeutung um auf das Objekt aufmerksam zu machen und Kaufinteressenten zu bewegen, ihre Immobilie zum Kauf in Betrachtung zu ziehen. Besonders im Immobilienverkauf gilt die Kernaussage, wer nur unzureichend wirbt, verschlechtert die Chancen zum Verkauf deutlich. Zu klein, zu selten oder Werbung mit einem Sparbudget unbemerkt unter tausend anderen Anzeigen ist meist vergebliche Mühe.

Es ist also für sie als Privatverkäufer besonders wichtig zu erkennen und vor der Unterzeichnung des Vermittlungsauftrages informiert zu sein, wo und wie der Immobilienmakler, optisch positiv auffällig, wirbt. Ebenso, wie sich beim Durchblättern der Anzeigen in den Zeitungen oder ein Blick auf seine Website, der Wiedererkennungswert darstellt.

Mit optisch auffällig ist nicht bunt, kitschig oder verspielt gemeint. Optisch, positiv auffällig heißt großzügige Gestaltung, gut lesbaren Schriften, hohe Weißanteilen im Layout keine Abkürzungen. Die Aufbereitung und Informationsbotschaft an den Interessenten sind von zentraler Bedeutung in der Werbung. Nur so kann man den potentiellen Käufer für eine Immobilie für das/ihr Angebot interessieren.

Als Wiedererkennungswert des Immobilienmaklers verstehe ich einen unverwechselbaren, gleich bleibenden Werbeauftritt mit feststehender äußerer Form. (Kopf/Fuß und Logo) sowie gleich bleibender Schriftform. Man erkennt auf den ersten Blick um welches (Makler-)unternehmen es sich handelt.

Der Immobilienmakler: Seine gute Werbung ist ihr Verkaufserfolg

Wer nicht wirbt der stirbt, diese Aussage ist beim Immobilienverkauf zu wenig. Vielmehr muss es heißen, wer nicht richtig, auffällig mit optisch einwandfreien gestalteten Texten, Bilder und Exposé' in den Markt geht, wird nicht gefunden nicht gesehen und findet keine Beachtung. Der Immobilienverkauf stockt oder kommt erst gar nicht in die Gänge.

Falsch werben ist wie, gar nicht werben. Das gilt auch für die ausgewählten Werbemedien. Anzeigenschaltungen in kostenlosen Zeitungen mit einen sehr kleinen oder gar keiner Immobilienrubrik verpuffen wirkungslos. Nur Zeitungen mit überregionalen, regelmäßigen großen Immobilien Anzeigeteil garantieren das was unbedingt notwendig ist: Hohe Kontakt und Leserzahlen. Was für die Zeitungsanzeige gilt, gilt in noch höherem Maße für die Werbung im Internet.

Kleine regionale unbekannte Plattformen oder die alleinige Bewerbung der Immobilie auf der Website des Maklers ist als völlig unzureichend zu bewerten. Kleine Plattformen oder Makler eigene Webseiten werden in der Regel von den Suchmaschinen weit hinten gelistet und von Interessenten daher kaum gefunden.

Immobilienmakler: Gute Werbung = Hohe Besucherzahlen= viele Kontakte

Ihre Immobilie muss dort beworben werden, wo hohe Besucherzahlen generiert werden, dort wo sich viele Kaufinteressenten tummeln und sich ihre Verkaufschancen eklatant erhöhen.

Immobilienmakler: Derzeit nicht erreichbar

Wie aber steht es mit der Erreichbarkeit des Immobilienmaklers bzw. dessen Backoffice? Es muss dem Interessenten die Möglichkeit gegeben werden jederzeit mit dem Maklerbüro persönlichen Kontakt aufnehmen zu können. Dazu gehört ein gut funktionierendes Büro, wo der Makler während der ortsüblichen Geschäftszeiten jederzeit erreichbar ist. Einige Immobilienmakler richten auch außerhalb der Geschäftszeiten einen sogenannten Journaldienst ein um für Auskünfte telefonisch erreichbar zu sein.

Mailboxen, Anrufbeantworter und Verweise auf Kontaktformulare wirken auf viele Kunden hemmend oder störend. Kaufinteressenten die den Makler (Maklerbüro) selbst nach mehrmaligen anrufen nicht erreichen können, sind unter die Kategorie vergebene Chance abzuhaken.

Der Immobilienmakler erstellt ein Exposé

Eine weitere wichtige Unterlage für die erfolgreiche Präsentation ist das Exposé. Dieses wird immer dann benötigt und eingesetzt, wenn der Interessent über die Anzeige hinaus nähere Information zur Immobilie wünscht. Bei den meisten (kostenpflichtigen) Werbeplattformen wird mittels eines Button ermöglicht sich das zur Anzeige dazugehörige Kurz- Exposé herunterzuladen. Aber auch bei ersten Anfragen mittels Telefon oder e-email wird das Exposé als weitere Detailinformation retour gesendet.

Das Exposé ist eine wichtige Vorinformation, was den Interessenten bei einer zukünftigen Besichtigung erwartet. Es sollte deshalb eine Objekt- und Lagebeschreibung sowie mindestens ein Foto und einen Grundriss plan enthalten. Weiteres sollten Angaben zur Infrastruktur, Anschrift und natürlich der Kaufpreis angeführt werden.

Verzichten sollte man auf Attribute und subjektive Beurteilungen da die Geschmäcker und Vorlieben sich sehr voneinander unterscheiden können. Ansehnliche Schriftarten und klare Bilder verstehen sich von selbst.

Der große Irrtum: Hoher Objektbestand = guter Immobilienmakler

Ein großer Irrtum, der selbst in der Maklerbranche um hergeht, ist die Meinung, dass ein hoher Objektbestand automatisch Marktstärke bedeutet und für den Erfolg und die Qualität des Immobilienbüro spricht. In Wirklichkeit handelt es sich hier eher um wenig von Erfolg verwöhnte Unternehmen, bei denen keine Objektbestände abfließen (verkauft werden).

Bei genauerem Hinsehen fällt auf, dass viele Objekte seit Jahren ihr Schattendasein auf der Website des Immobilienmaklers fristen.

Maklerbüros mit hohen Immobilienbeständen sollten daher auf alle Fälle über die notwendigen Anzahl qualifizierten Makler verfügen. Auch hohe Objektbestände müssen laufend bearbeitet und zusammen mit dem Privatverkäufer immer wieder auf die Angebotsstrategie hin überdacht werden.

Immobilienobjekte immer nur herein, verkauft wird später oder meist gar nicht

Ein Immobilienmakler der laufend unkontrolliert neue Objekte in seinen Bestand einbringt, tut dies, um die Angebotspalette aufzufrischen, gleichzeitig lässt er die alten Ladenhüter im Angebotsprogramm vergammeln, in der Hoffnung der Freund Zufallskauf kommt ihnen doch noch zu Hilfe.

Eine Strategie die nicht nur nicht aufgeht, sondern für den Auftraggeber (Privatverkäufer) verheerende Folgen hat. Ihre frisch aufgenommene Immobilie ist nach ein paar Wochenebenfalls ein ins Abseits abgedrängtes Verkaufsobjekt und geht im Gesamtangebot unter. Es wird keine angemessene Zeit für den Verkauf ihrer Immobilie aufgewendet, das Werbebudget ist meist knapp und muss mit -zig anderen Objekten geteilt werden.

Auch erhält ihre Immobilie die Topposition in der Werbung "Seit heute neu in unseren Programm" nur ein paar Tage und taucht dann in der Masse der anderen unbetreuten Objekte unter.

Ein weit verbreiteter Trick der Immobilienmakler

Ich wage zu behaupten dass bei Maklerbüro die wenig Mitarbeiter jedoch hohe Objektbestände mit sich führen, auf die Strategie abzielen: Viele Objekte im Programm, irgendwer, irgendwann wird schon eines davon kaufen. Von einer aktiven Maklertätigkeit kann man hier wohl kaum sprechen. Den Schaden haben sie als Auftraggeber, sie müssen den Verkauf ihrer Immobilie dem Zufall überlassen.

Ein Immobilienmakler der über 40ig Objekte betreut ist ein Verwalter, jedoch kein Makler

Wie gut der Objektstand betreut wird hängt also von der Anzahl der Mitarbeiter ab, die ein Maklerbüro beschäftigt. Aber selbst in Fachkreisen variieren die Meinungen welche Anzahl von Immobilien ein Makler fachgerecht betreuen kann.

Die hier oft genannte Zahl von 15 bis 20 Objekten halte ich in einer Zeit der Technisierung von Internet, Datenbanken und elektronischen Zugriffen auf Informationsdaten als zu niedrig angesetzt. Eine Objektzahl von bis 30 Immobilien kann durchaus noch gut betreut und bearbeitet werden.

Auch ist es ausschlaggebend wie das Maklerbüro organisiert ist und ob zusätzliches Personal für zeitraubende administrative Verwaltung eingesetzt wird um den Makler zu unterstützen.

Man wird auch kaum einen Makler finden, der seine Bestände freiwillig senkt, zumal er mit seiner Arbeitsweise auf der Erfolgsspur ist und Auftraggeber und Interessenten zufrieden sind.

Achten Sie aber darauf, dass der von ihnen beauftragte Makler, nicht für über 30 Immobilien zuständig ist, hier ist die Schieflage eindeutig. Sie werden aber nach durchlesen dieses Ratgeber sich ein Gesamtbild über ihren zukünftigen Makler machen und schnell erkennen ob er den (ihren) Anforderungen entspricht.

Eine weitere Vorgabe für einen leistungsstarken Makler ist die Spezialisierung

Leider muss ich feststellen dass sehr viele Makler den Bauchladen mit einer Vielzahl von verschiedenen Immobilienarten vor sich herumtragen und präsentieren. Die Angst einen Holzschuppen nicht zu verkaufen, scheint hier größer, als das gute Image des Spezialisten.

Der Immobilienmakler als unkontrollierter Sammler von Immobilienobjekten

Wenn man die Webseiten und Werbeangebote von Makler überschaut fallen einem vom Grundstück, Garage, Haus, Reihenhaus, Fertighaus, Gästepensionen, Hotels, Lagerräume, Gewerbebetriebe, Geschäfte, Wohnungen, Mietwohnung bis hin zur Luxusvilla zum Kauf oder Vermietung alle erdenkliche Immobilien ins Auge.

Die falsche Makler - Strategie: Irgendwann, Irgendwo, Irgendwas wird verkauft

Hat das Maklerbüro keine Spezialabteilung für einzelne Immobiliensparten, aber ein Angebot wie oben beschrieben, ist er kein Tausendsasa sondern ein Gemischtwarenhändler. Hier drängt sich wieder der Verdacht der Strategie auf: irgendwer, wird irgendwann irgendwas von meinem großen Objektbestand kaufen. Einer was aber alles kann, kann nichts wirklich sehr gut.

Immobilienmakler: Darf es ein bisschen mehr sein

Als Draufgabe kommt bei einigen Maklerbetriebe noch hinzu, dass ebenso Finanzierung, Versicherung, Hausbesorgerdienste und Vermietdienste angeboten werden. Diese Makler führen ihre Betriebe wie einen Bazar, für jeden etwas, oder darf es ein bisschen mehr sein.

In allen Berufsfeldern gilt heutzutage das Spezialistentum, wo sich der Experte auf seine Kernkompetenzen weitestgehend beschränkt. Bei Streitigkeiten in Immobilienangelegenheiten geht man zum Anwalt der das Immobilienrecht beherrscht und nicht zum Scheidungsanwalt.

Mehr Angebot heißt also keinesfalls mehr Erfolg, sondern Spezialistentum und überschaubarer Objektbestand steigert die Qualität der Leistung im Einzelfall. Prüfen sie daher, ob sie es mit einem Spezialisten oder einem Objektsammler zu tun haben.

Immobilienmakler vor Ort oder aus der Region wählen

Ein weiterer häufig gemachter Fehler ist, einen Makler zu beauftragen, der hunderte Kilometer vom Verkaufsobjekt seinen Firmensitz hat. Dieser Makler hat weder Ortskenntnisse, kennt den aktuellen Immobilienmarkt nicht und wird nach ein oder zwei erfolglosen Besichtigungen seine Verkaufsaktivitäten einstellen, weil die Kosten- und Zeitaufwand zu hoch werden. Oder er führt Besichtigungen mit Ortsansässigen nebenberuflichen Hobbymakler durch, was keinesfalls einer

seriösen Auftragsbearbeitung gleichkommt.

Wählen sie daher einen Immobilienmakler vor Ort oder aus ihrer Region, der kurzfristig und mit kurzen Anfahrzeiten, eine persönliche Besichtigung ihres Objektes durchführen kann.

Quelle: www.immo-schutz.at